Come cambia il condominio

Trenta milioni di italiani in condominio. Circa trenta milioni di italiani vivono in condominio. Per questo motivo, l’entrata in vigore della riforma che modifica le regole che chi in condominio vive deve rispettare non può passare inosservata. La legge, la 220/2012, sarà a regime dal prossimo 18 giugno. Tuttavia, fin da ora proprietari di case e amministratori possono – anzi, devono – tenerne conto.

Un provvedimento storico. Si tratta, a suo modo, di un provvedimento storico, che arriva a settant’anni dalla principale disciplina della materia, contenuta in una ventina di articoli del Codice civile, rimasti pressoché invariati dal 1942. Il compito di adattare le regole all’enorme casistica reale fino a oggi è toccato alla giurisprudenza. L’intervento del legislatore, quindi, ha aggiornato le norme adattandole alle esigenze della modernità. Vediamo tutte le novità, dalla A di “amministratore” alla W di “web”.

Amministratore. La presenza di un amministratore diventa obbligatoria quando ci sono più di otto condomini. In carica per due anni (salvo rinnovo), deve avere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che non svolga questa professione da oltre un anno). L’amministratore ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria. Al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio: se l’assemblea non lo delibera, non ha diritto ad altri compensi. In caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per revocare il suo mandato.

Animali. Il regolamento condominiale non può in alcun modo vietare la presenza di animali domestici negli appartamenti (il divieto rimane in vigore per quelli esotici come serpenti, iguane ecc.).

Assemblea. Per facilitare le decisioni si abbassano i quorum per la validità dell’assemblea e delle sue delibere:
• per la costituzione,  cioè per il suo regolare svolgimento, in prima convocazione: 50% + 1 dei condòmini e 2/3 dei millesimi;
• per la costituzione in seconda convocazione: 1/3 dei condòmini e 1/3 dei millesimi;
• per le delibere (cioè per l’approvazione delle decisioni, sempre in seconda convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.
Viene limitato l’abuso della delega: se i condòmini sono più di venti, un singolo partecipante all’assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.

Consiglio condominiale. Se il condominio ha più di 11 unità immobiliari si può nominare un consiglio di condominio di tre membri con funzioni consultive e di controllo sull’operato dell’amministratore.

Conto corrente. Tutte le entrate e le uscite del condominio devono passare su un conto corrente bancario a esso intestato.

Innovazioni. Per le innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la rimozione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati basta il voto dell’assemblea col 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.

Manutenzione straordinaria. Per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale , cioè di un fondo cassa, di importo pari all’ammontare dei lavori.

Morosità. Nei confronti dei condòmini in ritardo col pagamento delle spese condominiali, dopo sei mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità, l’amministratore ha l’obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo, cioè l’atto con cui il giudice sollecita il mancato pagamento.

Pannelli solari. Gli impianti di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni (tetti) anche se destinati ad alimentare singole unità immobiliari. Non serve l’autorizzazione dell’assemblea, che però può imporre cautele e vincoli architettonici (con la maggioranza di 2/3 dei millesimi).

Parti comuni. Ogni condòmino è proprietario, oltre che del proprio appartamento, anche di una quota relativa a scale, androni, cortili, pianerottoli, facciate, tetto, impianti comuni di riscaldamento, acqua, elettricità ecc. Tra le parti comuni rientrano anche la portineria, i parcheggi riservati, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti, purché siano destinati all’uso comune.
Ogni condomino può esercitare il suo diritto sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprietà. Per cambiare la destinazione d’uso delle parti comuni serve il voto dell’80% dei partecipanti e dei millesimi. La divisione delle parti comuni può avvenire solo con il consenso unanime dell’assemblea.

Riscaldamento. Il singolo condòmino potrà staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato senza dover chiedere l’approvazione da parte dell’assemblea (ovviamente, se il distacco non comporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti). Chi si separa dovrà comunque partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale.

Sanzioni. Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.

Web. L’assemblea può decidere l’apertura di un sito internet condominiale, curato dall’amministratore, per la pubblicazione online di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili (estratto conto, situazione pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi con una password. Per l’attivazione del sito è necessario il parere favorevole del 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.

Guida. Per saperne di più sulla riforma da questo link si può scaricare gratis la guida a cura di Cristina Federici per Buffetti.