Tutte le innovazioni del mercato immobiliare digitale

Le startup «proptech» stanno rivoluzionando il modo in cui compriamo e vendiamo casa, grazie ai big data e all'intelligenza artificiale

Il mercato immobiliare del nostro paese è in una fase interlocutoria e sta vivendo una ripresa parziale rispetto alla crisi di un decennio fa (le compravendite infatti sono in rialzo ma i prezzi rimangono stagnanti). C’è un settore che però è in una fase di fermento: quello dei portali e delle agenzie immobiliari online, il cosiddetto ambito del «proptech» (crasi di property e technology, la tecnologia applicata alla proprietà immobiliare): big data, tour virtuali e in 3D, intelligenza artificiale e app mobile evolute sono la frontiera aperta per portare il mercato real estate del nostro paese, uno dei più tradizionalisti e resistenti all’innovazione, nel futuro. Solo in Italia, secondo l’Osservatorio permanente Proptech Monitor creato dal Politecnico di Milano, sono in questo momento operative 43 startup che stanno innovando la filiera della compravendita immobiliare.

I grandi database. Il versante digitale del mercato immobiliare italiano è dominato da tre grandi portali: si tratta di Immobiliare.it, Casa.it e Idealista, col terzo che ha vissuto una rapida ascesa negli ultimi anni. La crescita di Idealista gli ha permesso di arrivare sul podio, consolidarsi come un punto di riferimento e insidiare Casa.it (secondo Coachimmobiliare le due piattaforme viaggiano entrambe intorno a più di 15 milioni di view al mese), mentre Immobiliare.it per ora rimane incontrastato al primo posto, sia per visitatori unici che per numero di pagine viste (circa 19 milioni). In Italia ci sono una quindicina di portali di questo tipo (compresi quelli specializzati in affitti, come Affitto.it) ma funzionano tutti in base a un unico principio: creare un sistema che permetta l’incrocio di domanda e offerta a partire dalla grandezza del database e dal numero degli annunci ricercabili. Questo li rende una base operativa anche per le startup più innovative.

Zero commissioni. Questo tipo di offerta digital è generalista e spesso serve a mettere in contatto i compratori con le agenzie tradizionali sul territorio. Accanto a questo meccanismo sono però entrate sul mercato agenzie online che puntano su un tipo di servizio altrettanto digitale ma più evoluto. Quella che ha fatto più parlare di sé negli ultimi mesi è Dove.it, che funziona come una vera e propria agenzia immobiliare digitale: il suo punto di forza è permettere a chi vende di farlo senza commissioni (quando la media di mercato è del 3%). Dal lato del compratore, invece, la provvigione arriva al 2,49%, in ogni caso più bassa dei livelli di mercato. Tutti gli annunci sono certificati dal notaio prima della vendita, sono visitabili con un virtual tour a 360* e sono corredati da immagini scattate da un fotografo professionista messo a disposizione dall’agenzia, e chi ha cercato casa di recente sa quanto un servizio di questo tipo sia utile nel momento della scrematura della ricerca. Dove.it raccoglie gli annunci sul sito e aiuta il venditore anche nel marketing sugli altri portali tradizionali. Le sedi sul territorio servono poi solo a completare la transazione. Per ora le città coperte sono Milano, Monza, Torino e Genova, in arrivo Bologna e Roma.

Flat e All inclusive. Dai quartieri di Roma invece è partita Rock Agent (in arrivo anche a Milano), la cui formula commerciale è sostituire la provvigione del venditore con una tariffa flat all inclusive di 495 euro (se pagata al momento del mandato) o 995 euro (se pagata al momento della vendita). La commissione per l’acquirente è invece del 3%. Non ci sono negozi su strada, ma solo una sede centrale che eroga i servizi principali e alla quale fanno riferimento gli agenti immobiliari di Rock Agent. Il resto è tutto digitale e su app, dal rapporto con i venditori alla fase delle valutazioni. Tra i servizi offerti c’è anche un’utilissima pagina personale del venditore che permette di controllare con il massimo della trasparenza il progresso della trattativa, sapere quanti e quali appuntamenti sono stati fissati dall’agente e quante visite ricevono gli annunci online.

La forza dei big data. Sul mercato italiano c’è anche Homepal, attiva da circa quattro anni, che pubblica gli annunci con un canone fisso (49 euro per un anno) che include anche la gestione di appuntamenti e offerte. La piattaforma è aperta solo a privati e costruttori, non possono accedervi altre agenzie. Un altro aspetto interessante di Homepal è che il servizio è flat anche per i compratori: 990€ per l’acquisto, a prescindere dal valore finale dell’immobile. Su Homepal si possono anche inserire annunci di affitti: per il proprietario il costo è sempre di 49 euro, per l’affittuario è di 190 euro. Il servizio di punta è il Venduto Garantito. Costa 490 euro, dieci volte la tariffa normale, ma garantisce la vendita entro 45 giorni (altrimenti la fee viene rimborsata all’utente). In che modo riescono a promettere questo risultato? Con una compilazione professionale dell’annuncio (fotografie comprese), il passaggio da canali privilegiati – come banche e società immobiliari – e soprattutto con la forza dei big data raccolti nei quattro anni di attività.

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