Prima affitto e poi compro

Compravendite Per il mercato immobiliare italiano è un momento difficile. Nei primi tre mesi del 2012 le compravendite di abitazioni sono diminuite del 19,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso: i rogiti sono passati da 136mila a 110mila.

Affittare per comprare Per arginare il problema, molti operatori del settore (agenzie immobiliari, costruttori e semplici proprietari di casa in cerca di acquirenti) stanno moltiplicando l’offerta di contratti di locazione con opzione di acquisto. In pratica si tratta di un classico contratto di affitto al quale si aggiunge una scrittura privata con cui si garantisce all’affittuario la possibilità di acquistare l’immobile entro qualche anno, considerando i canoni di locazione come acconto sul prezzo di vendita. Il vantaggio di questa formula sta nel fatto che si inizia subito a vivere nella nuova casa senza dover fare prima tutte le procedure per l’approvazione del mutuo. Inoltre, quando si effettua l’acquisto e si chiede il finanziamento, si deve ottenere dalla banca un importo minore, quindi meno oneroso.

Un fenomeno in crescita In Italia la formula dell’affitto con riscatto sta registrando un aumento dei consensi nell’ultimo periodo: Casa.it, il portale immobiliare con oltre 700.000 annunci, ha registrato rispetto allo scorso anno un incremento medio delle offerte immobiliari di affitto con riscatto pari al +13% e della domanda pari al + 9%. In particolare, la formula viene attuata principalmente nelle case di nuova costruzione e nel Nord Italia: al primo posto, in termini di offerta e di domanda, c’è la Lombardia, seguita da Piemonte, Emilia Romagna e Veneto, mentre nel Lazio c’è soprattutto in provincia. Tra le agenzie immobiliari che dispongono di immobili in affitto-vendita segnaliamo Ducale (di Tecnocasa), Pirelli Re e ReMax.

Canone maggiorato Spiega Dario Castiglia, presidente e amministratore delegato dell’agenzia immobiliare ReMax Italia: «Chi è interessato alla casa sottoscrive un contratto di locazione con un’opzione di acquisto, in alcuni casi anticipando il 5-6% della somma finale per la compravendita. Da quel momento, può trasferirsi a vivere nell’immobile come un normale affittuario». La durata della locazione è di 3-4 anni e il canone è maggiorato del 10-25% (con picchi del 50%) rispetto a un contratto di affitto tradizionale. La ragione è semplice: «Una parte dell’affitto è a fondo perduto e va al proprietario dell’immobile. La parte restante va ad accumularsi sino a costituire, insieme all’acconto iniziale, un deposito adeguato per la compravendita finale». Le condizioni generali dei contratti (durata, canone, parte dell’affitto riscattabile per l’acquisto) possono variare in base agli accordi tra le parti.

Si è liberi di ripensarci Che succede se si decide di non comprare più? Niente: l’inquilino continua a versare le rate d’affitto fino al termine del contratto o fino alla disdetta (con preavviso di sei mesi). Naturalmente, le somme versate non gli saranno restituite. È evidente che il contratto d’affitto con opzione d’acquisto si rivolge a chi vuole davvero comprare una casa: perché, altrimenti, sobbarcarsi di un affitto più caro (dal 10 al 50%) del normale?

A chi è adatto Per chi può essere utile questo tipo di contratto di affitto-acquisto? Per esempio ai giovani con lavori a tempo determinato, che al momento non riescono a ottenere un mutuo ma desiderano lo stesso investire in una casa; oppure a chi può pagare le rate di un mutuo, ma non dispone subito di un acconto piuttosto corposo, magari perché aspetta di vendere la vecchia casa. Va bene anche per chi ha immediato bisogno di un’abitazione(per esempio a causa di una separazione) ma non può acquistarla subito. Questo tipo di contratto è una buona soluzione anche per chi, prima di comprare una casa, ne deve vendere un’altra: così può entrare subito nella nuova abitazione e nel frattempo dedicarsi alla vendita di quella vecchia senza fretta.

Vantaggi Vediamo quali sono i vantaggi per l’acquirente che vuole sfruttare questa opportunità.
1) Quando si esercita l’opzione di acquisto, il mutuo da richiedere in banca sarà per una cifra inferiore rispetto a quello solitamente necessario per comprare una casa. Quindi è più facile ottenere il finanziamento.
2) Si entra in possesso della casa grazie a un contratto meno impegnativo di un mutuo. Se, infatti, si decide di non comprare più al termine del contratto di affitto, non accade nulla a parte aver perso, ovviamente, le rate dell’acconto che allora saranno considerate come normali quote d’affitto.
3) Al momento di stipulare il contratto di affitto, si blocca il prezzo dell’immobile per l’acquisto. Cioè quando si decide di comprare la casa affittata non ci saranno sorprese sul costo.

Attenti alle insidie Nel contratto di locazione con opzione all’acquisto possono nascondersi alcuni rischi, vediamo quali. Innanzitutto potrebbe essere previsto non un diritto di riscatto, e quindi un’opzione, ma un obbligo d’acquisto. Inoltre la casa potrebbe essere gravata da ipoteca, iscritta a garanzia del mutuo stipulato dall’impresa costruttrice per acquistare l’area dei lavori (l’ipoteca si estende su tutto quel che lì viene costruito).

Tutto a posto grazie al notaio Perché tutto vada a buon fine, è opportuno rivolgersi a un notaio. Spiega Domenico de Stefano, presidente del Consiglio Notarile di Milano: «Al cliente che comincia a pagare le quote deve essere garantito di poter arrivare fino in fondo, oppure rinunciare: se dovesse cambiare idea, deve aver modo di sottrarsi alla seconda fase dell’operazione. Se invece intende diventare proprietario dell’immobile, deve essere tutelato dai rischi provenienti dal venditore». Meglio, quindi, rivolgersi subito, e non solo al momento in cui si realizza l’acquisto, a un notaio, che verifichi l’eventuale presenza di ipoteche e controlli tutte le postille del contratto di affitto con opzione.

I costi della consulenza Quanto costa andare dal notaio per una consulenza preventiva sul contratto d’affitto con opzione d’acquisto? Niente, basta rivolgersi ai numerosi sportelli promossi dal Notariato su tutto il territorio nazionale. Per esempio il Consiglio Notarile di Milano, sul sito Comprarcasasenzarischi, addirittura permette ai cittadini di prenotare online una consulenza di 30 minuti gratuita. Invece per avere l’elenco degli sportelli in tutta Italia basta andare sul sito del Notariato. Naturalmente, quando si va a fare il rogito il notaio dev’essere pagato (il tariffario unico non c’è più, ma si può sempre chiedere un preventivo).

Più sicuri con la fideiussione Occorre rivolgersi al notaio anche per tutelarsi da un eventuale fallimento dell’impresa costruttrice. Le cifre versate mensilmente e per il deposito cauzionale sono anticipazioni destinate all’acquisto, ma chi firma un contratto di questo tipo, prima di diventare acquirente, è privo di protezioni e in alcuni casi può rischiare di perdere le somme accumulate. Il rimedio è la fideiussione bancaria (praticata anche per proteggere, nell’acquisto di case in costruzione, le somme versate prima del rogito): il venditore/costruttore ha come garante una banca che, in caso di fallimento, interviene e restituisce all’acquirente tutta la somma versata (anticipo e rate mensili). In questo modo chi compra, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie per riavere le quote versate, si rivolgerà direttamente alla banca (o impresa di assicurazione) che ha concesso la fideiussione, anche sedovrà lasciare l’appartamento (salvo accordi diversi con il nuovo proprietario).