State cercando la casa dei vostri sogni? Dalle dritte sulla ricerca agli aspetti da verificare prima dell'acquisto, i nostri consigli per diventare proprietari senza stress
Eppur si muove. Nonostante un andamento a rilento, anche il mercato immobiliare inizia a mostrare una timida ripresa. Stando a quanto fotografato dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, infatti, l’anno scorso il mercato della compravendita immobiliare ha registrato un aumento del 6,3% rispetto al 2016. Dati incoraggianti, specie se messi in parallelo con i tempi medi di vendita che, rispetto al passato, si sono decisamente accorciati. Le trattative sono diventate più rapide e comprare casa fa meno paura. Insomma, questi fattori, assieme ai tassi di mercato vantaggiosi sui mutui, possono incoraggiare l’acquisto di un immobile. Ma da dove cominciare?
La scelta della casa: alcuni aspetti da valutare. Se cercate casa in una grossa città, sicuramente un primo consiglio utile è quello di definire per prima cosa la zona che vi interessa e concentrare le vostre ricerche su quella, piuttosto che cercare indistintamente su tutta l’area urbana: così risparmierete tempo e ottimizzerete le visite da pianificare. Una volta individuata una casa che vi piace, è importante considerare l’effettiva superficie calpestabile che è sempre inferiore rispetto a quella commerciale, ma viene spesso utilizzata come indicazione negli annunci immobiliari. Per valutare correttamente l’ubicazione della casa è meglio fare diverse visite in vari momenti della giornata (anche di notte) per accertarsi che la zona, tranquilla o animata, sia nelle nostre corde. Se si acquista casa da un privato, ricordatevi di verificare che non abbia lasciato spese condominiali arretrate: come nuovi acquirenti potreste vedervele addebitate ingiustamente. Sempre in fatto di spese condominiali, fate qualche verifica su quelle straordinarie già approvate:spettano al venditore.
Ipoteche e regolarità catastali: le verifiche del notaio. Per verificare invece gli aspetti normativi, può essere utile coinvolgere un notaio di fiducia già dalle prime fasi delle trattative. Ricordate che la scelta del notaio è libera e spetta sempre all’acquirente: il nominativo non può quindi essere imposto dall’agenzia immobiliare o dalla banca che eroga un mutuo. Sarà sua cura verificare l’identità personale delle parti e anche aspetti più tecnici, come l’esistenza di precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti sull’immobile. Potete fare alcune di queste verifiche direttamente, rivolgendovi agli Uffici Provinciali – Territorio, o anche online. Altri aspetti da verificare sono la regolarità urbanistica e catastale degli immobili e il regime fiscale: sulla base della situazione specifica, il notaio è in grado di suggerire soluzioni fiscali nel rispetto della legge, come le agevolazioni sulla prima casa o eventuali crediti d’imposta. Tra gli altri aspetti, viene controllato dal notaio anche l’attestato di prestazione energetica (APE) dell’immobile, in base alle norme regionali e nazionali.
Proposta d’acquisto e contratto preliminare, le differenze. La proposta d’acquisto è il primo vero passo per l’acquisto di una casa:firmandola, vi impegnate a comprare un immobile a un determinato prezzo. Se acquistate tramite agenzia, saranno probabilmente gli stessi agenti immobiliari a farvi compilare la proposta sotto forma di un modulo prestampato. Dovrete consegnarlo unitamente a un assegno, il cui importo è a tutti gli effetti una caparra. Prima di firmare la proposta, ricordatevi di richiedere al venditore alcuni documenti come l’atto di provenienza dell’immobile, le schede catastali ed eventualmente anche le certificazioni degli impianti. È importante ricordare che la proposta è un documento che vincola l’acquirente, mentre il venditore ha un margine di tempo per valutare altre offerte. Per questo motivo, se doveste trovare subito un accordo per la compravendita, consigliamo di firmare direttamente un contratto preliminare che vincola entrambi. Il cosiddetto compromesso di vendita (o preliminare) contiene gli elementi fondamentali della casa come il prezzo pattuito, l’indirizzo e tutti i dati catastali. Per la stipula del contratto preliminare non è indispensabile rivolgersi a un notaio, ma per tutelarvi come acquirenti farlo è raccomandabile: se il contratto è autenticato dal notaio, infatti, viene trascritto nei Registri immobiliari. La trascrizione è quindi a tutti gli effetti la vostra prenotazione dell’acquisto dell’immobile e comporta anche il pagamento di alcune imposte,poi sottratte al momento del rogito: lo 0,5% sulla caparra e il 3% delle somme pagate come acconto.
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