Alla ricerca dell’inquilino perfetto

Tasse su tasse. Non solo l’Imu, l’odiata imposta municipale unica. A fare pressione sulle case, e sulle tasche, degli italiani nel 2013 ci pensa anche la Tares, la nuova tassa sui rifiuti. E per chi possiede una seconda abitazione i costi lievitano. Per questo, è sempre più nutrito l’esercito di chi è alla ricerca di uno o più inquilini per occupare gli appartamenti sfitti.

Affittare conviene (agli inquilini). Secondo un’indagine del portale Idealista.it su un campione di oltre 20 mila immobili, nel corso del 2012 i canoni d’affitto si sono ridotti in media del 3,3%. Roma e Genova hanno registrato il calo maggiore con un -8,5% circa, seguite da Milano e Napoli (-6,1%). Insomma, vivere in affitto, oggi, conviene molto più che in passato.

L’inquilino giusto, la maggiore preoccupazione. Spiega Mario Breglia, presidente dell’istituto indipendente di ricerche Scenari Immobiliari, che quando si valuta l’ipotesi di affittare casa “la difficoltà principale sta nel trovare l’inquilino giusto. Un tempo chi affittava casa era preoccupato dalla possibilità di mandare via l’inquilino. Oggi si è più interessati a sapere che sia serio e in grado di pagare. Chi ha un immobile e lo mette a reddito vuole essere certo di ricevere il canone regolarmente ogni mese. Prima di concedere casa in affitto, insomma, è bene approfondire la conoscenza con i conduttori”.

Contratti. Le tipologie di contratti di locazione si differenziano in base alla durata e alla presenza di determinate agevolazioni fiscali. Il contratto più diffuso è il “4+4”, definizione con cui si fa riferimento alla durata di quattro anni rinnovabile per altri quattro a un canone liberamente contrattato tra le parti. Poi c’è il contratto a canone concordato, che ha un prezzo prestabilito diverso da comune in comune, in base agli accordi tra i sindacati inquilini e le associazioni di proprietari locali. La durata di questo tipo di contratto è di tre anni più due anni di rinnovo automatico e il vantaggio per i proprietari consiste in una riduzione Irpef del 40,5% del canone imponibile in dichiarazione e in una riduzione pari a un terzo sulla normale imposta di registrazione del contratto. Anche i contratti transitori sono legati ad accordi territoriali, hanno durata che va da un minimo di un mese a un massimo di 18 mesi e il proprietario o l’inquilino devono documentare di avere una reale esigenza di affittare l’immobile per un periodo di tempo limitato. Il 15% del canone ricevuto dal proprietario risulta “scontato” dalla dichiarazione dei redditi. Infine, ci sono i contratti per studenti universitari, che vanno da sei a 36 mesi e per i quali è sempre vietato il subaffitto.

La certificazione energetica. Sull’annuncio, e poi sul contratto d’affitto, deve essere sempre indicata, proprio come avviene nelle compravendite, la classe energetica cui l’immobile appartiene. Il certificato energetico è un attestato che permette di capire come un edificio è stato costruito dal punto di vista dell’isolamento termico e quindi di determinarne il consumo energetico. L’attestato di certificazione energetica deve essere rilasciato da un certificatore abilitato (di solito ci si rivolge all’agente immobiliare o a un architetto). La spesa per il rilascio di questo documento si aggira intorno ai 300 euro. 

Qualche consiglio. A causa della difficile congiuntura economica negli ultimi anni i tempi per affittare casa si sono allungati. Qualche consiglio per accelerarli.

• Pubblicare un annuncio completo: assicura che gli interessati conoscano tutte le condizioni, soprattutto economiche. Le telefonate per vedere l’appartamento arriveranno soltanto da persone con profilo adeguato.
• Sapere a chi si vuole affittare: in generale, le famiglie con figli grandi o senza animali, probabilmente più attenti di altri nell’uso dell’appartamento. Sapere in anticipo chi si vuole in casa evita perdite di tempo.
• Assicurarsi della stabilità lavorativa: il lavoro è una buona garanzia di pagamento. Se lo si considera necessario, chiedere una documentazione che dimostri la posizione economica dell’ipotetico inquilino.
• Chiedere le referenze: rivolgersi ai precedenti locatori per avere informazioni sul locatario può servire a saperne di più sulla persona cui si sta per affidare la propria casa.
• Non tutto sta nel pagamento: al di là della disponibilità economica, valutare anche la prima impressione che si ha dall’inquilino rispetto al modo in cui intende prendersi cura della casa.
• Chiedere la caparra: obbligatoria per legge, equivale a una mensilità d’affitto se l’immobile si affitta per uso abitazione, e a due mensilità, se si affitta per uso commerciale.
• Contrarre un’assicurazione sull’affitto: i proprietari possono contrarre un’assicurazione sull’affitto che include una garanzia di pagamento fino a 12 mensilità non pagate, i pagamenti per vandalismo o deterioramento dell’immobile e la copertura delle spese di un avvocato.

Rivolgersi all’agenzia. L’alternativa al fai-da-te nella ricerca di un inquilino, o di un coinquilino, è rivolgersi a un’agenzia immobiliare. La comodità, ovviamente, si paga. Il tariffario cambia di città in città. La provvigione richiesta a locatore e locatario, in generale, si aggira intorno al 10% calcolato sul canone annuo.