Comprare casa all’asta: come si fa e quanto conviene

Un risparmio medio del 20% che può raggiungere anche un quarto del valore dell’immobile se la prima asta va deserta: comprare una casa all’asta conviene. Gli immobili messi in vendita nelle aste giudiziarie appartengono a persone fisiche o a società che, non potendo far fronte ai propri debiti, li vendono per liquidare i creditori. Il settore è disciplinato dalla legge 80 del 14 maggio 2005. L’elenco degli immobili all’asta è disponibile nella sezione delle vendite giudiziarie sui siti dei tribunali. L’avviso della vendita deve essere obbligatoriamente affisso per tre giorni consecutivi all’albo del tribunale. La disponibilità dell’immobile, infine, deve essere pubblicata anche in appositi siti internet (astegiudiziarie.it ; asteannunci.it; astagiudiziaria.com ecc. ) e in quotidiani nazionali almeno 45 giorni prima del termine di presentazione delle offerte o della data dell’asta.

La perizia di stima, il documento che dice tutto dell’immobile. L’asta giudiziaria si svolge presso il Tribunale di competenza o presso lo studio di un professionista delegato: il giudice, cioè, può delegare le operazioni di vendita a professionisti come notai, avvocati o commercialisti. Il giudice incarica un professionista di redigere una perizia di stima per determinare il valore dell’immobile. Nella perizia sono indicati dati catastali, planimetria, caratteristiche tecniche, eventuali vincoli o abusi edilizi, presenza o meno di un occupante ecc. Prima di partecipare a un’asta è consigliabile visionare la documentazione e visitare l’immobile.

Che cosa dispone il giudice. Attraverso l’ordinanza di vendita il giudice fissa:

• prezzo di partenza;
• modalità e data del deposito cauzionale;
• data di chiusura delle offerte;
• data dell’asta;
• data entro cui deve essere saldato l’acquisto dell’immobile.

Il giudice nomina anche un custode giudiziario, cioè il soggetto che si incarica di gestire l’immobile pignorato, occupandosi, ad esempio, della possibilità di farlo visitare a possibili acquirenti.

Aste senza incanto e aste con incanto. Le aste sono di due tipi:

• senza incanto, in cui vengono presentate offerte in busta chiusa. In pratica, i partecipanti presentano le offerte d’acquisto (in busta chiusa) in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti.
• con incanto, nel caso in cui l’asta senza incanto sia andata deserta, con pubblica gara tra i partecipanti. In caso di incanto, quindi, si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.

Le aste senza incanto si concludono se si raggiunge un accordo e non vi sono opposizioni per la vendita. Le aste con incanto subentrano alle prime nel caso in cui non si raggiunga un accordo per la vendita.

Come si partecipa ad un’asta. Dopo aver scelto l’immobile di proprio interesse, è opportuno contattare il custode giudiziario e visitarlo. Se è di proprio gradimento, si può presentare un’offerta alla cancelleria del tribunale in cui si svolge l’asta (o presso l’ufficio del professionista in caso di delega). Nel caso di asta senza incanto l’offerta deve essere presentata in busta chiusa senza segni di riconoscimento insieme a una cauzione pari al 10% di tale offerta nel giorno e nel luogo indicati nell’avviso di vendita. All’offerta devono essere allegati i copia del documento d’identità, codice fiscale e una marca da bollo da 14,62 euro. Nel caso, invece, di asta con incanto, bisognerà presentare la propria intenzione di partecipare all’asta e la cauzione dell’importo richiesto dal bando.

Come ci si aggiudica l’asta. Se durante lo svolgimento dell’asta senza incanto viene presentata una sola offerta superiore di un quinto al prezzo base, l’aggiudicazione è immediata. L’offerta è segreta, immediatamente impegnativa per l’offerente e irrevocabile: in caso di unico offerente, questi è obbligato a procedere all’acquisto, pena la perdita della cauzione versata. Se ci sono più offerenti si procede con la gara partendo dall’offerta più alta ed effettuando i rilanci minimi indicati nell’ordinanza. In caso di aggiudicazione, questa è immediatamente definitiva e l’acquirente aggiudicatario dovrà effettuare il saldo entro i termini previsti dall’ordinanza. Se la vendita senza incanto non va a buon fine, il giudice dispone la vendita ad incanto. Nell’asta con incanto si procede direttamente con i rilanci e la casa viene aggiudicata all’offerente che non subisce rilanci dopo 3 minuti dalla sua ultima offerta. Nel caso in cui un partecipante non si presenti senza giustificati motivi, viene trattenuto 1/10 della cauzione. In questo caso l’aggiudicazione della casa sarà solo provvisoria, in quanto nei 10 giorni successivi potrà essere presentata un’offerta superiore di 1/5: in questo caso si procederà all’indizione di una nuova gara, altrimenti l’immobile sarà assegnato definitivamente. A tutti gli offerenti non aggiudicatari, verrà restituito immediatamente l’assegno depositato a titolo di cauzione.

Il decreto di trasferimento sancisce la nuova proprietà. Una volta aggiudicata la casa, il giudice emette il decreto di trasferimento con il quale, oltre a sancire la nuova proprietà, cancella le ipoteche esistenti e toglie l’immobile dall’affidamento al custode giudiziario. Con il trasferimento della proprietà, il giudice ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.