Guida all’affitto sicuro della casa per le vacanze

Affitto breve, per mettere tutti d’accordo. Chi possiede un secondo immobile e vuole metterlo a reddito senza affidarsi alle forme di affitto tradizionale. Chi ha una casa in villeggiatura ma la sfrutta per un periodo breve, o ancora chi sta per partire per un viaggio e non vuole lasciare il proprio appartamento improduttivo. La soluzione per tutti è l’affitto breve, ovvero “una locazione da un minimo di tre notti a un massimo di un anno”, come spiega Isabella Strada, Marketing & communication manager di Halldis, che in Italia sta registrando un vero e proprio boom di richieste. “Molti proprietari lo preferiscono”, racconta Strada, “perché non vogliono vincolarsi a un unico inquilino o perché hanno bisogno di mantenere la disponibilità dell’immobile”.

Predisporre la casa per l’affitto. Per dare in affitto la propria casa si possono seguire due strade: agire in modo autonomo (qualche consiglio ve l’avevamo dato qui) o rivolgersi a un’agenzia specializzata. In entrambi i casi la prima cosa da fare è stabilire l’ammontare del canone di locazione. Autonomamente si può fare un’indagine per capire quali sono i prezzi applicati agli affitti delle abitazioni della zona e valutare anche la possibilità di far stimare la casa da un tecnico.  L’appartamento va poi predisposto: per essere affittato deve essere pulito, in buone condizioni e arredato. Su questo fronte l’unica regola è la ragionevolezza: in casa ovviamente dovranno esserci cucina, acqua calda e fredda, energia elettrica, sanitari funzionanti. Starà al proprietario decidere di renderlo più appetibile dotandolo anche di elettrodomestici funzionanti, stoviglie, biancheria, tv satellitare ecc. Di solito non sono inclusi in dotazione i prodotti per l’igiene della casa e della persona.

Pubblicizzare gli annunci, ora si fa online. Quando la casa è pronta, è tempo di pubblicizzarla, col passaparola o sui siti specializzati. Nell’annuncio vanno inserite foto e descrizione completa (dimensioni, numero di posti letto, distanza dalle principali attrattive del luogo ecc.). MediaVacanze.com è attivo dal 2002 in Europa per la locazione di case vacanze tra privati con oltre un milione di richieste di affitto l’anno. Pagando una tariffa annua (da 89 a 129 euro, qui tutti i dettagli) i proprietari possono pubblicare annunci o ricercare l’immobile più adatto alle proprie aspettative. Il sito promette un risparmio del 30% rispetto all’agenzia grazie all’assenza di commissioni. Altri siti specializzati nell’affitto tra privati per brevi periodi sono Wimdu.it (piattaforma online con più di 300 mila alloggi privati in tutto il mondo e un milione di utenti registrati), Airbnb.it (sito che mette in contatto le persone in oltre 34000 città e 192 paesi) e Homelidays.it (piattaforma in cui convergono annunci di privati e di agenzie immobiliari).

Come funziona il contratto di locazione turistica. Quando proprietario e inquilino trovano un accordo si passa alla stipula del contratto. Il contratto di affitto di una casa per le vacanze è il “contratto di locazione turistica” e deve essere redatto in forma scritta (qui un esempio). Il contratto deve contenere tutte le informazioni relative all’immobile e ai contraenti, l’importo del canone d’affitto, le spese incluse o escluse nel prezzo, i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi. Se la locazione non supera i trenta giorni, non c’è obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate (se necessaria, invece, online si può fare qui). Oltre all’importo concordato, il conduttore dovrà versare al proprietario una somma a titolo di deposito cauzionale a garanzia di pagamento delle spese di telefono, gas, luce e per eventuali danni all’immobile. Al momento del rilascio dell’immobile, in assenza di danni, la somma sarà restituita.

Dritte per aspiranti inquilini. Se da una parte c’è chi vuole mettere in affitto il proprio immobile, dall’altra c’è chi è alla ricerca di una casa per trascorrere le proprie ferie. Per trovare la casa più adatta alle proprie esigenze, è possibile rivolgersi a un’agenzia o consultare annunci su giornali, girare sul campo o consultare siti specializzati. Se ci si affida a un’agenzia, meglio informarsi prima dell’ammontare della provvigione (dal 3%  al 6%  del canone di locazione). Se si sceglie il fai da te, fare attenzione alle offerte che sembrano troppo convenienti rispetto ai prezzi delle altre case nella stessa zona.

Prima della firma. Prima di firmare un contratto di locazione turistica è bene valutare attentamente lo stato dell’appartamento: controllare che gli impianti siano a norma, il livello di consumo di luce, acqua, gas e telefono e il funzionamento degli elettrodomestici. Altra buona norma è richiedere insieme al contratto una lista degli oggetti presenti nell’appartamento: se l’inquilino dovesse accorgersi dell’assenza di  qualcosa, infatti, per non essere ritenuto responsabile della mancanza ha otto giorni di tempo dal momento in cui ha preso conoscenza dell’inventario per comunicarlo al proprietario. L’inquilino ha inoltre l’obbligo di conservare in buono stato tutto quanto il locatore gli ha consegnato e dovrà risarcire eventuali danni causati.

Una polizza per tutelarsi. Per tutelare la propria casa da eventuali danni esterni o provocati dagli inquilini, i proprietari possono stipulare una polizza assicurativa. Allo stesso modo anche gli inquilini possono sottoscriverne una che li assicuri e tuteli. I costi delle polizze cambiano in base a vari fattori (metratura dell’immobile, zona, età dell’inquilino ecc) e oscillano tra i 70 e i 150 euro l’anno.

Cedolare secca anche per il contratto di locazione turistica. Per quanto riguarda il trattamento fiscale del contratto di locazione turistica, la circolare 20/E del 4 giugno 2012 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che per il periodo d’imposta in cui il reddito è prodotto,  il locatore può applicare la cedolare secca (regime di tassazione alternativo a quello ordinario Irpef sui redditi derivanti dalla locazione a uso abitativo) in sede di dichiarazione dei redditi.