Mini guida all’acquisto della prima casa

L’acquisto della prima casa è sicuramente una delle scelte finanziarie più importanti nella vita di una persona o di una famiglia. Per sostenere l’investimento necessario all’acquisto è possibile fare richiesta di mutuo (nella nostra guida al mutuo potete scoprire tutto quello che c’è da sapere per richiedere un finanziamento).  Una volta ottenuta la liquidità necessaria, è fondamentale inoltre conoscere tutte le informazioni necessarie a livello fiscale per la compravendita, in modo da non avere sorprese al momentodell’atto.

Prima di acquistare, le informazioni utili. Per procedere all’acquisto è molto importante conoscere tutte le imposte che si dovranno sostenere a livello fiscale. Il passo iniziale è costituito dal contratto preliminare, cioè un accordo tra venditore e compratore con il quale le parti si obbligano a stipulare successivamente il patto definitivo. Al momento della registrazione, devono essere versati nello specifico:

– 200 euro di imposta di registro;

– 16 euro di imposta di bollo (ogni 4 facciate o comunque ogni 100 righe di documento);

Se la stipula del contratto preliminare prevede anche il versamento di un acconto, il contribuente è tenuto a pagare un’imposta pari al 3% delle somme previste. La percentuale si riduce allo 0,5% nell’eventualità di una caparra confirmatoria.

Gli importi versati verranno poi detratti dagli obblighi previsti al momento del contratto definitivo.

È il momento dell’acquisito: tipologie e trattamento Iva. L’atto di compravendita può essere effettuato tra soggetti privati o tra l’acquirente e un’impresa. Nel primo caso la transazione è sempre esente da Iva, mentre nella seconda eventualità il legislatore ha previsto alcune situazioni tipiche in cui l’atto di cessione è assoggettato a Iva. Nello specifico:

– se il fabbricato è venduto entro 5 anni dalla data di ultimazione del lavori di costruzione o ripristino;

– anche oltre i 5 anni se il costruttore decide di assoggettare la transazione a Iva: la scelta deve essere espressa nell’atto di vendita;

– se i fabbricati sono destinati a uso sociale e il costruttore sceglie di assoggettare la transazione a Iva.

Per quanto riguarda la prima casa l’Imposta sul Valore Aggiunto – quando prevista – è pari al 4%.

Vediamo ora nello specifico le spese fiscali da sostenere in caso di contratto tra privati, tra privato e impresa in assenza di Iva o con transazione assoggettata a Iva.

Acquisto da privato. Il contribuente deve versare il 2% di imposta di registro – prevista per la registrazione di determinati atti giuridici presso l’Agenzia delle Entrate – a cui si aggiungono imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50€ ciascuna;

Acquisto da impresa esente Iva. Stesse condizioni per acquisto da privato.

Acquisto da impresa con Iva. L’acquirente è tenuto al pagamento dell’Iva al 4% e al versamento dell’imposta ipotecaria, catastale e di registro di 200€ ciascuna.

Per questa tipologia di vendita inoltre sono previsti il pagamento dell’imposta di bollo (230€) e della tassa ipotecaria (90€).

Senza agevolazioni da prima casa, le aliquote e i costi lievitano. Lo status di prima casa è necessario per usufruire dei benefici riservati a questa tipologia di immobile. Nello specifico in caso di acquisto da impresa con vendita soggetta a Iva senza vantaggi, l’aliquota sale dal 4% al 10%(o addirittura al 22% per le abitazioni di lusso). Differente anche il versamento dell’imposta di registro che lievita dal 2% al 9% (per transazioni con privati o imprese esenti Iva).

Prima casa, le condizioni necessarie. Quali sono i requisiti indispensabili per considerare l’immobile come prima casa, condizione necessaria per godere di alcune agevolazioni fiscali?

– In primis, l’immobile deve appartenere a una delle categorie di fabbricati ammesse alle agevolazioni, ovveroA/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Potete conoscere la tipologia di ogni immobile sul documento della visura catastale;

– l’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza: il contribuente può comunque decidere di spostarla successivamente all’atto di acquisto, ma il trasferimento deve essere effettuato obbligatoriamente entro 18 mesi. Nel contratto è necessario inserire la propria dichiarazione di volontà a procedere al cambiamento;

– il compratore per usufruire dei benefici fiscali deve dichiarare all’interno contratto di non essere titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione su un’altra casa presente sul territorio nazionale usufruendo delle agevolazioni per la prima casa. È importante sottolineare che i benefici valgono anche per una pertinenza (es. box ecc.) legata all’immobile stesso.

Quando decadono le agevolazioni per la prima casa. I benefici possono essere persi dal contribuente in un secondo momento, generando l’obbligo per il soggetto di versare le imposte risparmiate, oltre agli interessi e una sanzione del 30% sull’importo omesso. Nello specifico le agevolazioni decadono quando i documenti presentati a supporto della richiesta risultano essere falsi o quando l’abitazione viene venduta entro cinque anni dall’acquisto, a meno che entro 12 mesi dalla cessione il soggetto non acquisisca un altro immobile da adibire a prima casa. Attenzione inoltre al cambio di residenza: se l’acquirente non trasferisce la residenza stessa nel Comune dove si trova il fabbricato entro 18 mesi, vengono automaticamente persi tutti i vantaggi legati all’atto di compravendita come prima casa.